Аренда муниципального земельного участка, вопросы досрочного расторжения договора аренды в свете практики Верховного Суда РФ 2017 года

Аренда муниципального земельного участка, вопросы досрочного расторжения договора аренды в свете практики Верховного Суда РФ 2017 года

Как следует из материалов определения № 18-КГ17-14 заявителем Кондрашовым И.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ для отмены решения Геленджикского городского суда Краснодарского края и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда как незаконных.

По материалам Определения Верховного суда РФ № 18-КГ17-14 дело было рассмотрено судами разных инстанций с вынесением противоречивых решений.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к Кондрашову И.В. о расторжении договора аренды земельного участка и о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что предоставленный ответчику земельный участок для строительства гостиницы по факту не используется, находится в заброшенном состоянии, строительство арендатором не ведется.

Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании с Кондрашова И.В. в доход местного бюджета в счет погашения задолженности по оплате арендной платы денежных средств в сумме были удовлетворены. Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края удовлетворено заявление Кондрашова И.В. об отмене заочного решения и возобновлено рассмотрение дела по существу. Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка отказано. Постановлением президиума Краснодарского краевого суда решение Геленджикского городского суда Краснодарского края и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении решением Геленджикского городского суда Краснодарского края исковые требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка с указанием, что решение суда является основанием для внесения изменений Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРП. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение Геленджикского городского суда Краснодарского края оставлено без изменения. Кондрашовым И.В. подана кассационная жалоба.

Определением судьи Верховного Суда РФ кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит жалобу подлежащей удовлетворению.

При осмотре указанного выше земельного участка специалистами управления имущественных отношений и управления муниципального земельного контроля администрации установлено, что предоставленный Кондрашову И.В. в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют. Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате и пени погашена ответчиком в процессе рассмотрения дела в полном объеме, а также администрацией утвержден градостроительный план земельного участка и проведена корректировка его границ. Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

По мнению судей ВС РФ, с вынесенными судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (в соответствии с редакцией, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно материалам определения ВС РФ в силу пункта 3.2.4 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку. На основании пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. П. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Как указано в определении суда, из содержания норм Земельного кодекса РФ (7, 42) в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В связи с этим ссылку судов на положения пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной. Кроме того, как отмечено судьями ВС РФ, суд не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были. В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более 6 длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением вдоль земельного участка ливневой канализации. Однако эти обстоятельства какой-либо оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) ГПК РФ не получили, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Кроме того, как указано в определении Верховного суда РФ, ссылаясь на пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, суды допустили неполное цитирование абзаца 6 подпункта 1, что исказило содержание указанной нормы права.

Судьи Верховного суда РФ определили, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Отмечено, что при новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 18-КГ17-14

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 14 марта 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П. рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к Кондрашову ИВ. о расторжении договора аренды земельного участка, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по кассационной жалобе Кондрашова И.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, объяснения представителя Кондрашова И.В. — Устюкова С.С. по доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила :

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее — администрация) обратилась в суд с иском к Кондрашову И.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 9 ноября 2007 г. общей площадью кв.м, с кадастровым номером, расположенного по адресу: , б/н, и о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что предоставленный ответчику земельный участок для строительства гостиницы по факту не используется, находится в заброшенном состоянии, строительство арендатором не ведется.

Дело неоднократно рассматривалось судами.

Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 30 сентября 2013 г. требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании с Кондрашова И.В. в доход местного бюджета в счет погашения задолженности по оплате арендной платы денежных средств в сумме 120 679 руб. были удовлетворены. Определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 17 марта 2015 г. удовлетворено заявление Кондрашова И.В. об отмене заочного решения и возобновлено рассмотрение дела по существу. Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 7 апреля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2015 г., в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка отказано. Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2015 г. решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 7 апреля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2015 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. исковые требования администрации удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 9 ноября 2007 г. общей площадью кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: г. , б/н, с указанием, что решение суда является основанием для внесения изменений Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. оставлено без изменения. Кондрашовым И.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 июня 2016 г., как незаконных. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 15 февраля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению. Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела. Судом установлено, что на основании постановления главы администрации от 8 ноября 2007 г. № 1921 между администрацией и Кондрашовым И.В. 9 ноября 2007 г. заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , , б/н, для размещения гостиницы на 12 мест сроком на 49 лет (далее — договор аренды земельного участка). 1 апреля 2015 г. при осмотре указанного выше земельного участка специалистами управления имущественных отношений и управления муниципального земельного контроля администрации установлено, что предоставленный Кондрашову И.В. в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют. Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате и пени погашена ответчиком в процессе рассмотрения дела в полном объеме, а 9 июля 2015 г. администрацией утвержден градостроительный план земельного участка и проведена корректировка его границ. Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции. С вынесенными судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям. На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по 4 решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В силу пункта 3.2.4 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку. На основании пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для 5 них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами. Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В связи с этим ссылку судов на положения пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной. Кроме того, суд не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были. В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более 6 длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением вдоль земельного участка ливневой канализации. Однако эти обстоятельства какой-либо оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не получили, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, ссылаясь на пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, суды допустили неполное цитирование абзаца 6 подпункта 1, что исказило содержание указанной нормы права. Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 мая 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru города Новокузнецк, Кемерово