Проведение государственной кадастровой оценки на территории России в скором времени будет урегулировано отдельным федеральным законом о государственной кадастровой оценке от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ. Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. Отсрочено вступают в силу статьи 18 – применение сведений о кадастровой стоимости, 19 – особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.
Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ. По нынешнему законодательству для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки. Таким образом, согласно новому закону кадастровая оценка из «наемной» и привлекаемой со стороны становится государственной в полном смысле слова.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 19 нового закона предусмотрено проведение, так называемой внеочередной государственной кадастровой проверки. Решение о проведении такой процедуры принимает уполномоченный орган субъекта в обязательном порядке, если индекс снижения рынка недвижимости в субъекте достигает 30 процентов.
Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.
Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 16 статьи 21 Закона допустимо уменьшение кадастровой стоимости при исправлении технических и методологических ошибок.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным по новому закону. По старому законодательству оно необходимо для юридических лиц и госорганов.
Наибольшее количество исков по этому вопросу подается гражданами и организациями по вопросам обжалования кадастровой стоимости с целью снизить налог. Судебные решения пока принимаются по старому законодательству, но судебная практика даже после вступления в силу новых правовых норм будет влиять на принятие решений судьями.
В настоящее время рассматриваемые правоотношения регулируются Законом об оценочной деятельности от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Земельным кодексом РФ и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление от 8 апреля 2000 г. N 316). При принятии решений суды руководствуются Постановлением пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»
В таком случае подается административное исковое заявление в соответствии с нормами главы 25 КАС РФ об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости с учетом норм статьи 125 того же документа о форме и содержании административного искового заявления.
Для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Существенное количество обращений в апелляционную инстанцию связано с обжалованием решений суда о возвращении и оставлении без движения исковых заявлений по основанию несоблюдения досудебного порядка. Новый закон делает эту процедуру необязательной – в нем просто отсутствуют такие положения.
Нормой абз.1 ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что результаты кадастровой оценки могут быть оспорены «в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». Далее прописана аналогичная норма для физических лиц с указанием на то, что для них обращение в комиссию необязательно. Суды возвращают исковые заявления, если они поданы с нарушением этого правила. Апелляционная инстанция по частным жалобам на такие решения отказывает, как, например, по делу № 33-8303/2016 от 18 апреля 2016 г Мособлсуда.
Но комиссия не всегда правомерно реагирует на запросы. Иногда ответы таковы, что непонятно как правильно с ними обращаться. В апелляционном определении № 33-8310/2016 от 18 апреля 2016 Мособлсуда указано, что препятствием для движения дела является не отказ комиссии в рассмотрении претензии, а ситуация, когда заявление не было принято к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов). Причем затягивание комиссией сроков рассмотрения заявления не препятствует обращению в суд, то есть, если уполномоченный орган просто игнорирует заявление, досудебный порядок считается соблюденным.
Непосредственно при рассмотрении дела по существу суды назначают судебную экспертизу как по делу № 3-113/2016 от 20 апреля 2016. Основанием для такого процессуального действия является ходатайство одной из сторон и независимая экспертиза, которую, как правило, прикладывает к делу административный истец. Судья рассматривает материалы такой оценки не как окончательный расчет стоимости, а как повод изучить вопрос более подробно, назначив экспертизу в процессе. В таком случае лица, участвующие в деле, имеют право предложить и свои вопросы эксперту, а суд, согласно статье 73 ГПК РФ в случае отказа, обязан мотивировать такое решение. В случае противоречия между независимой и судебной экспертизой (как по делу Мособлсуда № 3-105/2016 от 7 апреля 2016) суды отдают предпочтение судебной, как и по другим категориям дел. Если в суде первой инстанции экспертиза была проведена, отменить или изменить такое решение в апелляции практически невозможно, как, например, по делам № 33-7315/2016 от 6 апреля 2016 г, 33-6616/2016 от 4 апреля 2016 г., апелляционные жалобы по которым рассмотрел Мособлсуд. По данной категории дел суды охотно назначают судебные экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выносят решение в точном соответствии с заключением. Недостатком является длительность судебного процесса, который судья приостанавливает. Судьи, как правило, указывают в резолютивной части, что «решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», то есть налог на недвижимость будет исчисляться по новой цене уже с даты подачи заявления в комиссию, если оно подавалось. Примером такого развития ситуации является дело Мособлсуда № 3-107/2016 от 6 апреля 2016.
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости составляется по правилам административного судопроизводства и подается в суд общей юрисдикции по подсудности. К исковому заявлению, помимо документов, прилагаемых по общему правилу (ст. 126 КАС РФ), прикладываются (ч. 2 ст. 246 КАС РФ):
1) кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4) отчет о стоимости объекта, если заявление подается с целью установления его рыночной стоимости;
5) положительное экспертное заключение о стоимости объекта;
6) документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, кроме случаев, когда административное исковое заявление подано гражданином.
Исходя из материалов судебной практики, в просительной части искового заявления принято указывать, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка повлекли неправомерное увеличение земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка, и это обстоятельство нарушает права налогоплательщика. В качестве основания иска административные истцы приводят результаты оценки, расчет рыночной стоимости, сделанные самостоятельно у эксперта. О назначении судебной экспертизы просят не всегда сами истцы, часто и ответчики. Это позволяет сэкономить деньги, поскольку, кто просит об экспертизе суд, тот за нее и платит (хотя потом эти деньги взыскиваются как судебные издержки с проигравшей стороны).
Можно заключить, что данная категория дел представляет интерес для заявителей. Суды по ним сравнительно справедливы, идут навстречу при необходимости выяснить истинную стоимость недвижимости, в назначении экспертизы не отказывают, несмотря на то, что это длительный по времени процесс. Привычного предпочтения доводам ответчиков-государственных органов не выявлено. Судебное решение выносится с отдельным указанием на необходимость внесения в реестр результатов разбирательства, то есть снижения кадастровой стоимости до рыночной.
Также стоит отметить, что «судиться с кадастром» гражданам и организациям предстоит все больше, поскольку государство заинтересовано в том, чтобы цена на недвижимость была выше, а налоги с нее больше.
